房貸的事
〖第一次買中古屋就上手系列 #06〗相信一般人在遇到房貸時，一定都覺得十分崩潰，房貸的那些大小事真的一竅不通，該從哪裡著手選擇是合適的房貸專員？哪種房貸方式適合我？最重要的是，要怎麼樣可以拿到最好最低的利率？聯徵信用分數是什麼？過去所有的卡費、貸款黑紀錄都會影響到是否可以申請到最低的利率，你知道嗎？這篇以過來人的經驗一次講給你聽。
房貸的那些名詞解釋
首先開啟房仲網裡的房貸計算器，這邊示範使用591房貸計算器：
假設我們欲購買總價1000萬的房子，暫估頭期款可以貸款到8成、還款期限30年且單一利率1.31%，按下開始計算後，網頁會計算出各種方案每個月要還多少款項。
（此計算器僅供參考，實際上可能會有些許誤差，我的話是差了1元)
上面的結果說明了幾項事情：
- 使用本息平均攤還方案，每個月固定還26,886元。總利息是168萬，所以總支出(借款＋利息)是1,168萬。按下“查看明細”後，可以知道每月要繳多少錢給銀行。
- 使用本金平均攤還方案，每個月最高還30,956元。總利息是158萬，所以總支出最高是1,158萬。按下“查看明細”後，可以知道每月要繳多少錢給銀行。
貸款的方案要怎麼選？
就上面的示例來看，本息平均攤還 比較易懂，但本金平均攤還 的總利息較少，實際的情形其實不一定可以讓我們選擇要以哪個方案進行，因為貸款專員可能只介紹對他們最有利的那個，這就是個模糊的地帶了，所以要先找到可以信任的專員。
至於，該選擇哪一種貸款：首購／青安貸款／其它看不太懂的方案？其中首購是我們比較多人會討論的，就是因為它的利率實際來說是最好的，相信房仲跟貸款專員也會說明這點。
如何找到合適的房貸專員？
可以幫你辦理房貸的人這麼多，網路上也有很多房貸專案，但是要怎麼找到那個會給最少利率的那個？
我建議可以先從身邊著手，這裡的“身邊”指的是，社區裡的鄰居、親人、朋友、或是建案有在合作的房貸專員，要有一點關係會比較可以信任，至少辦事起來會比較安心。我的房仲還告訴我，專員官階比較大的，可以拿到更好的利率，也給大家參考一下。
要怎麼拿到最低的利率？
我剛出社會時，就有開店的美夢，所以我知道我需要跟銀行借一筆不少的錢、但要有“資格”才可以借到這麼多錢。做了一下功課，需要聯徵信用分數高，就有比較大的機率借到這筆錢，也就是要養一下自己的信用分數。
信用分數不是說完全沒跟銀行往來就是會滿分，反而是看借貸、信用卡、分期付款有沒有準時繳款，然後我開啟了信用卡人生、偶爾分期購物，但我一定會準時繳清款項，若真的不小心忘記繳錢，可以試著打給客服，禮貌地請他們協助刪掉此紀錄。
然而最關鍵的一點，就是銀行要認為你的現職工作非常穩定，所以公職人員通常可以拿到最低利率，話說回來，若你現職公司非常的不錯，也有機會拿到最低利率！
在申辦房貸前，我的信用分數就是800分滿分，也因為任職的公司評論佳，所以拿到了最低利率。
貸款的“段數”是什麼？
申請房貸的同時，也需要注意，專員給的段數是多少？段數就是貸款利率會變化幾次，雖然它會依據央行公布是否升息／降息而改變，但除此之外，我們希望利率它永遠不會變，因為再變的話通常都只回更高，我們要付出的利息也就越多！
其它問題
這邊我列了幾項我自己遇到的問題，提供大家在處理房貸時參考。
❓Q1. 辦理房貸時除了借款之外，還有其它的費用嗎？
🅰️ 一般來說還會有 開辦費 (實際費用約5000元左右，看人品)、強制加保的火災地震險 (約2500/年)。
❓Q2. 房貸扣款錢不夠扣，會發生什麼事嗎？
🅰️ 不要太誇張，欠好幾個月(選擇性忘記)，只要馬上補錢，銀行系統會自動進行扣款，但應該是時段性的更新，扣款的紀錄不會馬上出現。
這一切都是緣分！
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