預售屋新屋換約範例圖新屋換約可以讓你搶到賣掉的預售屋？
〖第一次買中古屋就上手系列 #04〗如果真的很想買某個建案，該怎麼才能榨出那個買不到的房型？可以考慮新屋換約，但是要花多少錢才能換到心目中的房子？房地合一2.0上路後，又會對新屋換約造成什麼影響？如果我們是賣方又該怎麼做才能付最少稅金、收到最大售屋款？
我們看房子都很喜歡裝潢得美美的樣品屋，去現場賞屋時，正當一切都很對胃口我們也很感興趣，代銷卻會說那個房型賣完了。這樣的感覺真的很不好，一方面覺得天啊怎麼可能，這邊不是頗郊區了嗎，居然要完銷了，這是不是想騙我啊？另一方面又在天人交戰，什麼都對了只欠一戶還沒被訂走的房子，真的很想要快點付錢了事，入住新房，結束這個漫長的看屋旅程。
搶新房有個方法，但是這方法因為房價合一2.0稅制上路了變成了神話，那就是新屋換約。
而過去，總有投資客利用轉單(轉紅單)，賺取中間大量價差，這個運作方式跟新屋換約有點像，但已經明文禁止了。
1. 新屋換約是什麼
首先可以去房仲網搜尋這個建案有沒有你要的房型在賣，而為什麼說新屋換約已經是神話，因為如果真的要交易，買賣雙方都會付出慘重代價，現金先噴一波，而且殘忍的是，有非常大的可能這些稅金會轉嫁到你身上。
我希望，大家如果遇到這個狀況的時候，可以注意到自己是肥羊，下面的例子說明為什麼你是肥羊：
假設Daniel要把他買的預售屋賣給我們，那我們需要準備多少現金？
Daniel (賣方):
- 1000萬購入預售屋， 貸款８成，頭期款是200萬(A)
- 想要賺100萬(B)
- 要給房仲的服務費最高4% = 40萬(E)
- 其它雜費(估算，後面再談有哪些項目) 約47萬(F)
- 換約需要給建商的手續費，最高千分之一房價 = 1萬(G)
肥羊(買方):
- 要給房仲的服務費最高2% = 20萬(C)
- 其它雜費(估算，後面再談有哪些項目) 約10萬(D)
買方要準備的現金：
➡️ 良心版：A+B+C+D = 330萬
➡️ 黑心版：A+B+C+D+E+F+G = 418萬
由上面的例子可以知道，預售屋換約在現今的房地合一2.0法規規範下，對買賣兩方都完全不合算，雖然這個結果也會影響到我們自住戶，讓我們被房價嚇到沒胃口換約，但另一方面也可以防止投資客大賺黑心錢、玩有錢人錢滾錢的遊戲。
2. 買賣屋的雜費有哪些
這邊指的雜費，就是各種稅金、手續費、代辦費的總稱，詳細的項目可以參考法律010有更詳細的說明。
依本案例總價1000萬，坪數約32的房型去算，需要的雜費項目有那些：
買方的雜費
詳細的項目可以參考這篇：
- 簽約手續費 約1000元 (A)
- 預收款項：契稅＋印花稅＋地政規費＋代書費 …等等= 約9萬5(B)
- 履約保證費
➡️ 買方雜費: A+B+C = 約9.6萬
賣方的雜費
- 交屋日前的水、電、瓦斯、管理費
- 履約保證費
買賣方分算
- 交屋稅費分算( C )：代書會計算，買賣雙方要給對方的其它費用是多少。除賣方要繳清水電瓦斯管理費外，房屋稅跟地價稅會依交屋的日期，去結算距離徵期的天數，賣方已繳納持有期間的稅費，持有期間外的稅費買方須還給賣方，代書會切算出這些金額。總之一句交給代書就可以了 😆
- 履約保證費因買賣雙方都一樣，故這邊可以省略計算。
3. 其它搶房撇步
好的建案，我建議要用搶的，因為目前房市的熱度，已經不是到處去看銷售中心介紹就可以買到房子了，有些建案有熟客制會先請熟客去看房、或是要跟房仲代銷有交情，才會買到合乎預算的好房子而不是人家挑剩的！所以可以蒐集一些風評不錯的建商名錄、追蹤他們的粉絲團或是網站最新消息，以注意確切的開案時間，然後義無反顧的衝去看房，只是這可能是兩年計畫了（嘆氣）。
但其實買房子要做的功課很多，所以兩年或許也不久，而是個舒適的買房準備期，做足功課、多準備一點現金 😆
這一切都是緣分！
若這一系列有幫助到你，且感覺不錯的話，歡迎follow這個帳號，並給我幾個(巴掌)擊掌🤚給我支持鼓勵，感謝閱讀😃